評估產(chǎn)權(quán)式商鋪價值應(yīng)注意的幾個問題

一、產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念及風(fēng)險 （一）產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念 產(chǎn)權(quán)式商鋪就是開發(fā)商將大商場分割成若干個小塊單元的商鋪，并將其全部或部分以物業(yè)公司或商場經(jīng)營管理公司（即中間商）的名義，承諾購買方在一定年限內(nèi)每年給予固定回報而銷售的商鋪。一般開發(fā)商所承諾的回報年限為5年，最長的可達10年。 （二）產(chǎn)權(quán)式商鋪存在的風(fēng)險 投資者基于投資目的， 將商鋪委托中間商統(tǒng)一經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金收益。這種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的模式表面看起來收益穩(wěn)定，但是隨著時間的推移，以及產(chǎn)權(quán)式商鋪本身的特點和經(jīng)營狀況的變化，會出現(xiàn)投資者難以控制的風(fēng)險。主要風(fēng)險如下： 1．分割布置的風(fēng)險 產(chǎn)權(quán)式商鋪大多是分割銷售，即將大型商場分割成若干小塊，而且分割后沒有封閉、永久、固定的維護結(jié)構(gòu)。即使銷售時有維護結(jié)構(gòu)，但是一辦完產(chǎn)權(quán)手續(xù)，有些開發(fā)商出租給大商家或超市，承租方為了整體利用而將其拆除。產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪位由于分割造成實際經(jīng)營賣場布局與產(chǎn)權(quán)單元不吻合，—般現(xiàn)場難以分清其界限。一旦經(jīng)營困難，由于界限不清，會導(dǎo)致諸如再繼續(xù)使用、變現(xiàn)方面出現(xiàn)困難。 2．經(jīng)營期間的收益風(fēng)險 “零風(fēng)險，高回報，低首付款，承諾一定的返租年限和年固定投資回報率，具有升值前景”是大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售中宣傳的內(nèi)容。承諾高回報是許多開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪采取的銷售模式：有的產(chǎn)權(quán)式商鋪承諾前3年返30%的租金，3年后成交價7~9%的年回報率；有的保證10年全部收回本金，給購買者以良好的升值前景。開發(fā)商為了將商場未來的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去，成立只中間商（即物業(yè)公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司），在與單個購買者簽訂購房合同同時要求購房者與中間商（即物業(yè)公司或商業(yè)經(jīng)營管理公司）簽訂一份委托經(jīng)營合同，由中間商來支付租金或固定回報。一般中間商是獨立于開發(fā)商的法人，主要負(fù)責(zé)經(jīng)營與管理，一旦出現(xiàn)經(jīng)營困難，誰也無法保證承諾的回報。 3．包租期滿后繼續(xù)經(jīng)營的風(fēng)險 由于界定不清，經(jīng)常會出現(xiàn)經(jīng)營鋪位與銷售鋪位不一致的情況，這就導(dǎo)致購房者在包租期滿后很難找到自己所購買的鋪位。特別是中間沒有留出足夠的、必須的通道，一旦不能統(tǒng)一招租，將導(dǎo)致各商鋪無法獨立經(jīng)營使用，從而造成購買者權(quán)益得不到保障，權(quán)利無法行使。即使能獨立經(jīng)營，由于受大賣場的影響，其經(jīng)營內(nèi)容和方式也受到很大的限制。 由于大商家整體租賃的租金較低，包租期滿后商鋪購買者通常不能接受商家過低的租金要求。出于產(chǎn)權(quán)分散的特性，重新議定租金的過程中難免出現(xiàn)部分購買者無法接受低租金，難以協(xié)商一致的局面，直接導(dǎo)致商場經(jīng)營出現(xiàn)問題，空置期加長，不可預(yù)見的因素大增。如果無法繼續(xù)經(jīng)營，受損失的則是購買者。例如筆者所在的市區(qū)繁華商業(yè)中心就有一棟產(chǎn)權(quán)式商鋪，由于經(jīng)營出現(xiàn)問題，商鋪空置了一年多時間至今尚未能恢復(fù)營業(yè)。 4．產(chǎn)權(quán)式商鋪變現(xiàn)的風(fēng)險 由于沒有分清界限，單個商鋪無法使用，在整個商場正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)以前，一般都沒有租金收益，投資收益具有不確定性，愿意購買空置商鋪的人很少。遇到經(jīng)營困難時，變現(xiàn)就更為困難。 5．產(chǎn)權(quán)糾紛復(fù)雜 產(chǎn)權(quán)式商鋪由于大多不具有封閉、永久、固定維護結(jié)構(gòu)為四至界限的特征，因此在權(quán)屬劃分上很容易產(chǎn)生糾紛。再加上中小投資者缺乏這方面的經(jīng)驗，一旦發(fā)生極責(zé)糾紛、商業(yè)欺詐，處理起來就會十分困難。

二、產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)法律問題 （一）售后包租等銷售形式涉嫌違法 “以售后包租等形式購買商品房風(fēng)險提示新聞通稿”中明確：售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房�！钡谑�二條規(guī)定： “商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。” 國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定： “房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。” 風(fēng)險提示同時指出售后包租等銷售形式存在很大的風(fēng)險隱患：一是可能存在欺詐，開發(fā)商在以所開發(fā)的商品房屋為擔(dān)保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；二是開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環(huán)節(jié)出問題，會導(dǎo)致資金鏈斷裂；三是項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流兌付；四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權(quán)證；五是往往涉及復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛等。 （二）產(chǎn)權(quán)式商鋪在房地產(chǎn)登記等方面的問題 由于產(chǎn)權(quán)式商鋪存在諸多的問題，因此：上海、深圳、重慶、合肥等地對于大型商場：分割為若干小塊銷售的規(guī)定主要有：房地產(chǎn)登記冊中有明確部位、建筑面積等房屋狀況記載的權(quán)屬單元，房地產(chǎn)權(quán)利人不得對登記冊中記載為一個權(quán)屬單元的房地產(chǎn)擅自分割轉(zhuǎn)讓。如需分割轉(zhuǎn)讓，則分割后構(gòu)成的銷售單元在物理形態(tài)上應(yīng)當(dāng)構(gòu)成獨立、封閉、永久、固定維護結(jié)構(gòu)的空間，不符合房屋基本特征的，如僅在地平線上劃線示意分割的權(quán)屬單元，不得銷售和登記。銷售的商鋪必須要有獨立門牌號，同時必須是獨立經(jīng)營，銀行對虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪、公寓不再提供按揭。綜上所述，產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售、登記和銀行抵押方面都受到諸多限制。

三、評估產(chǎn)權(quán)式商業(yè)鋪價值應(yīng)注意的問題 （一）在實地查勘中必須注意明確估價對象所在的位置 在同一區(qū)域內(nèi)甚至在同一商場內(nèi)，位置對其價格影響最為重要。評估商業(yè)房地產(chǎn)首先要在實地查勘中找準(zhǔn)其位置。在估價實踐中，大部分商業(yè)房地產(chǎn)的位置比較好確定，但是對于大型商場中的產(chǎn)權(quán)式商鋪，有時僅憑房屋所有權(quán)證書比較難以確定。證書中，房屋分層分戶平面圖只標(biāo)明了房屋分戶平面圖和房屋分丘圖，房屋分戶平面圖只標(biāo)明了建筑尺寸，而分丘平面圖只標(biāo)明了估價對象所在區(qū)域的位置。通常，商鋪在商場中的具體位置一般很難明確，估價委托人的指示也并不完全可靠。因此，對于大型商場中產(chǎn)權(quán)式商鋪的位置，要核實建筑平面圖的尺寸，必要時還要到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門查檔確認(rèn)。 （二）以收益法評估售后包租形式的產(chǎn)權(quán)式商鋪必須詳細(xì)調(diào)查客觀實際收益 在估價中應(yīng)以目前估價對象的實際客觀收益為依據(jù)，而不能采用包租合同約定的收益。同時，空置率、稅費等也須以客觀實際數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。因為售后包租的形式是開發(fā)商在銷售過程中為了吸引購房人采取的一種銷售策略，開發(fā)商首先將銷售價格提高，然后承諾返租，所以售后包租的租金一般高于實際市場租金。 有的商業(yè)物業(yè)，如大型商場一般有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營公司統(tǒng)一管理和經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營公司與各個承租方簽訂的合同其租金有時包含管理費、管理人員的工資，以及營業(yè)稅收、水電、物業(yè)管理等費用，對于此類物業(yè)應(yīng)綜合分析其租金內(nèi)涵，扣除相關(guān)費用后來確定估價對象的實際租金收益。 大型商場從開業(yè)到形成穩(wěn)定的運營績效需要經(jīng)過相當(dāng)長的時間，中間商為了使商場盡快運轉(zhuǎn)起來，在招攬租戶時提供各種優(yōu)惠措施，比如給予幾個月的免租期、經(jīng)營正常后每三個月付四個月的租金等。因此，在估價中必須考慮前期租金水平低而空置率高的特點。 （三）以市場比較法評估售后包租形式的產(chǎn)權(quán)式商鋪需對類似產(chǎn)權(quán)式商鋪的價格作相應(yīng)的修正 若選擇類似房地產(chǎn)的成交價格作為比準(zhǔn)價格，則應(yīng)對比準(zhǔn)價格加以修正，修正后的價格等于市場成交價格減去估價對象租賃合同約定的年凈收益與實際客觀的年凈收益之間的差額在合同約定年限內(nèi)的折現(xiàn)額。如承諾先返30%租金的，也應(yīng)在計算時將其先予以扣除。 （四）對產(chǎn)權(quán)式商鋪目前的使用狀況要加以詳細(xì)的分析 產(chǎn)權(quán)式商鋪一般位于大型商業(yè)中心或者專業(yè)市場內(nèi)，一般商業(yè)的成熟需要經(jīng)過一個比較長的時間，單個商鋪的使用及經(jīng)營一般受制于整體商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況。整體商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況良好，同時運營模式、中間商的管理水平較好的商鋪，其收益較為穩(wěn)定；經(jīng)營狀況一般的商鋪，其收益較低而且后續(xù)收益缺乏相應(yīng)的保障；經(jīng)營狀況較差，特別是開業(yè)后由于經(jīng)營情況不樂觀而關(guān)閉的商鋪，其合同收益具有不確定性，價值相對較低，變現(xiàn)難度也大為增加。 （五）對產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)能力應(yīng)做詳細(xì)的分析，同時做詳盡的披露 商業(yè)房地產(chǎn)同住宅相比要復(fù)雜許多，商業(yè)房地產(chǎn)主要受位置、產(chǎn)權(quán)形式、經(jīng)營模式、租賃合同的約定等因素的影響。因此，在變現(xiàn)能力分析中應(yīng)根據(jù)具體情況來分析產(chǎn)權(quán)式商鋪的變現(xiàn)能力，除分析一般商業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)因素外，還必須分析產(chǎn)權(quán)形式、經(jīng)營模式、租賃合同、整體經(jīng)營狀況、中間商的管理水平等因素對變現(xiàn)能力的影響，特別是包租期滿后繼續(xù)經(jīng)營對變現(xiàn)能力的影響，并在報告中做詳細(xì)的披露，使報告使用者對其有充分全面的了解。 總之，我們在評估產(chǎn)權(quán)式商鋪時要認(rèn)真對待、全面分析、客觀把握估價對象的特點，同時在報告作詳盡的披露。