摘自《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》2016年1期

 

《中華人民共和國物權法》于2007年10月1日起開始實施，是我國踐行依法治國方略的重要一步。然而縱觀我國改革開放三十年來民法領域的立法史，卻少有像《物權法》那樣引起巨大的爭議，與之配套的最高法院相關司法解釋同樣是命途多舛，從2008年開始征求意見，如今才正式公布實施。在此跟大家一起來探討一下，八年磨一劍、包含22條的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》究竟是何方神圣。

物權法實施多年來，什么糾紛屬于物權民事糾紛，什么糾紛屬于物權登記行政糾紛，一直是困擾大眾的一個大問題，結合本次司法解釋以及最高院記者會的內容，特制下圖供大家參考。

關于不動產(chǎn)登記的另外一個問題是，不動產(chǎn)登記產(chǎn)生什么效力呢，這次司法解釋除了過往的公示公信效力外，還規(guī)定了可以除外的情形。

《物權法》第二十八條規(guī)定了人民法院、仲裁委員會等機構作出的法律文書作出即產(chǎn)生物權效力，無需登記。但是在實踐中這類物權的外延以及如何獲得保護存在較大的爭議，這次司法解釋對這類特殊物權作了更加細致的規(guī)定。

首先，人民法院、仲裁機構作出的能夠產(chǎn)生物權效力的法律文書被限定在“改變原有物權關系的判決書”的范圍內；其次，這類特殊物權雖然未經(jīng)登記，但是依然受到返還原物、排除妨礙、賠償損失等物權的司法保護。

舉個例子，如生效裁判文書針對某一共有協(xié)議作出裁判，分割爭議標的物，并確定了當事人所有的具體數(shù)額，則這個裁判直接導致物權變動而無需登記。若其他人對標的物造成損害的，裁判所確定的標的物所有人能夠主張損害賠償。但是，對于如要求將標的物交付給一方當事人這樣的裁判，則不會產(chǎn)生物權效力。

對共有物權的優(yōu)先購買權的細化規(guī)定是本次司法解釋的重中之重，涉及優(yōu)先購買權的六個條文占了整部司法解釋接近三分之一的篇幅。

這次司法解釋中對優(yōu)先購買權保護力度是前所未有的，文本中“其他按份共有人請求按照同等條購買該共有份額的，應予支持”的表述，使優(yōu)先購買權的司法保護成為可能，而不是只能在事后主張損害賠償。

《物權法》是我國第一部規(guī)定善意第三人的法律，雖然只適用于物權領域，但是在司法實踐中，大量涉及善意第三人的非物權糾紛都在不同程度上參考了《物權法》的規(guī)定。本次司法解釋中特別對《物權法》所規(guī)定的“善意”作了闡釋。

應當注意的是，司法解釋中首次明確了需要登記的船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)，只要交付就符合《物儀法》第一百零六條關于善意取得的規(guī)定中“交付”的條件，也就意味著，船舶、航空器和機動車的真實權利人，不得以上述動產(chǎn)未經(jīng)登記為由主張善意取得不成立。

這部只有22條的司法解釋主要針對《物權法》總則部分作了細化規(guī)定，而對于分則里面所有權、擔保物權并未涉及。本次司法解釋只是我國物權體系乃至民法體系構建的其中一步，從本次司法解釋題目含有“（一）”字可以看到，審判機關對本次司法解釋中“留白”的問題是有預見的。