努力做好為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)工作
柴 強(qiáng) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)
（2019年3月13日，北京）
一、做好這種估價(jià)的重大意義
房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的“三大任務(wù)”：
1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù)； 2. 防止惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；
3. 提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。
1. 鞏固、深化和拓展業(yè)務(wù)—— 所謂“鞏固”，就是已有的業(yè)務(wù)不能丟，還要繼續(xù)做好；所謂“深化”，就是在做好現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，要向縱深發(fā)展；所謂“拓展”，就是在做好現(xiàn)有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，
要在橫向上延伸。
2. 防止惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)——
目前，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間惡性壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)十分嚴(yán)重，不僅把辛苦開(kāi)拓的業(yè)務(wù)抵消了，還使估價(jià)流于形式、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)早期的良好專業(yè)形象。
《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十條明確規(guī)定：評(píng)估機(jī)構(gòu)不得“以惡性壓價(jià)……等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)”。
將根據(jù)這個(gè)規(guī)定和《價(jià)格法》等法律法規(guī)關(guān)于明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，通過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)“資信評(píng)價(jià)”等方式，要求估價(jià)機(jī)構(gòu)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要合理、要公示（在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公布、向行業(yè)組織備案），并要在估價(jià)活動(dòng)中嚴(yán)格執(zhí)行。
3. 提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量——
估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)的“產(chǎn)品”，是估價(jià)師的
“作品”，必須保證應(yīng)有的質(zhì)量。
將加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告抽查、評(píng)審，把抽查、評(píng)審
得分作為估價(jià)機(jī)構(gòu)排名和“資信評(píng)價(jià)”的重要內(nèi)容。 二、最高法的這種模式將會(huì)有示范作用
特別是其中的（1）“網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)”，（2）依法分評(píng)估專業(yè)領(lǐng)域，（3）統(tǒng)一建立機(jī)構(gòu)名單庫(kù)，（4）機(jī)構(gòu)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)備及嚴(yán)格執(zhí)行。例如：軍隊(duì)（已在著手準(zhǔn)備）；房屋征收；
金融部門…… 三、這是一種什么估價(jià)？
這種估價(jià)是為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的估價(jià)，基本上是過(guò)去的房地產(chǎn)司法拍賣、變賣估價(jià)，是房 地產(chǎn)司法評(píng)估中的一種，其他的房地產(chǎn)司法評(píng)估主要有：（1）分家析產(chǎn)（如離婚、繼承遺產(chǎn)、兄弟分家）；
（2）損害賠償；（3）定罪量刑。
在經(jīng)濟(jì)下行過(guò)程中，不良貸款會(huì)增長(zhǎng)，人民法院拍賣、變賣房地產(chǎn)會(huì)增多，為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)會(huì)增加。 四、這種估價(jià)怎么稱呼好？
可供選擇的幾種稱呼：
1. 為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)
2. 涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估（《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》第一條中有“人民法院涉執(zhí)財(cái)產(chǎn)處置司法評(píng)估” 的說(shuō)法）
3. 房地產(chǎn)司法處置評(píng)估（這是借鑒過(guò)去“房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)”這個(gè)簡(jiǎn)明易懂的說(shuō)法） 五、財(cái)產(chǎn)處置方式有哪些？ （一）廣義上的財(cái)產(chǎn)處置方式： 1. 當(dāng)事人協(xié)議處置；
2. 人民法院強(qiáng)制處置（也稱司法處置）。
（二）人民法院強(qiáng)制處置方式：
1. 拍賣；
2. 變賣（直接變賣、流拍后變賣）。 六、這次的重大變化
1. 用語(yǔ)上稱為“財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)”，簡(jiǎn)稱參考價(jià)。
2. 增加了其他3種確定參考價(jià)的方式，并將“委托評(píng)估”作為最后選項(xiàng)。
3. 依法分評(píng)估專業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)類、土地類、礦業(yè)權(quán)類、珠寶玉石首飾類、資產(chǎn)類。
4. 最高人民法院與全國(guó)性評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)建立司法評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)，且每年重新確定。
5. 委托評(píng)估費(fèi)用上：（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)備收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但不得高于全國(guó)平均水平的10%； （2）提交評(píng)估報(bào)告時(shí)一并提交預(yù)估評(píng)估費(fèi)交納通知書(shū)，之后可收到一半評(píng)估費(fèi)；（3）財(cái)產(chǎn)處置成交的，采取就低不就高的原則；
（4）財(cái)產(chǎn)處置未成交的，采取實(shí)際支出的原則。 七、確定參考價(jià)的4種方式及其順序
（1） 當(dāng)事人議價(jià)
↓
（2） 定向詢價(jià)
↓
（3） 網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)
↓ （4）委托評(píng)估
上述方式中，當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)的可能性不大，最高法大力推行“網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)”。起草《確定參考價(jià)規(guī)定》過(guò)程中甚至有零元起拍，不要評(píng)估的建議。八、存在著“委托評(píng)估”與“網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)”比拼
需要自問(wèn)：“委托評(píng)估”是代表“舊勢(shì)力”，還是科學(xué)上就該這么做。
如果是代表“舊勢(shì)力”，我們自己就要及早投降。
但實(shí)際上并不是這么回事，主要是我們過(guò)去沒(méi)有做好。
“互聯(lián)網(wǎng)將會(huì)無(wú)處不在，也將會(huì)被人們所忽略”，就像我們過(guò)去曾經(jīng)歷過(guò)的電燈、電話、小汽車等一樣。因此，互聯(lián)網(wǎng)就像計(jì)算器、Excel表、估價(jià)軟件等那樣，最終是輔助估價(jià)的工具。
因此，抵制、對(duì)抗無(wú)用，而要積極迎接挑戰(zhàn)，用做好
“委托評(píng)估”的實(shí)際行動(dòng)，證明“委托評(píng)估”強(qiáng)于“網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)”。
特別是如果“委托評(píng)估”做到了“精細(xì)化”（這次制定《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》時(shí)就是抱著這種指導(dǎo)思想），電商們搞的“網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)”就難以大行其道，甚至遲早會(huì)退出市場(chǎng)。
反之，“委托評(píng)估”仍然會(huì)被認(rèn)為時(shí)間長(zhǎng)、收費(fèi)高、又不準(zhǔn)，并且早晚，不僅在司法領(lǐng)域，而且會(huì)在其他領(lǐng)域，
“委托評(píng)估”將會(huì)被“網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)”所取代。
補(bǔ)充說(shuō)明評(píng)估的“精細(xì)化”與“模糊化”：各有利弊。
眼前看，“模糊化”在遇到當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)評(píng)估報(bào)告或評(píng)估結(jié)果提出異議時(shí)有回旋余地。
但長(zhǎng)期來(lái)看，必須走“精細(xì)化”道路，甚至估價(jià)師要像律師那樣出庭當(dāng)“專家證人”。
因此，我們要“做難而正確的事情”。 九、這種估價(jià)的主要依據(jù)
1.《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》
2.《人民法院委托評(píng)估工作規(guī)范》
3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
4.《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》
（或者《房地產(chǎn)司法處置評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》）
（目前僅是內(nèi)部研討稿，希望大家提出修改意見(jiàn)） 十、需要搞清的幾種價(jià)格及其關(guān)系 （1）市場(chǎng)價(jià)格（簡(jiǎn)稱市價(jià)）或市場(chǎng)價(jià)值（2）評(píng)估價(jià)或評(píng)估結(jié)果（3）處置參考價(jià)（4）拍賣的起拍價(jià) 直接變賣的變賣價(jià)（5）處置成交價(jià)
↓
↓
↓
↓ 十一、對(duì)評(píng)估對(duì)象的特別說(shuō)明
（一）依法分評(píng)估專業(yè)領(lǐng)域
分為5大類：（1）房地產(chǎn)類,（2）土地類,（3）礦業(yè)權(quán)類,
（4）珠寶玉石首飾類,（5）資產(chǎn)類。
（二） “房地產(chǎn)類”的評(píng)估對(duì)象
為“房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)”，但現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)處置中的房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)不一定是純粹的房地產(chǎn)，可能是以房地產(chǎn)為主的財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)，以房地產(chǎn)為主的財(cái)產(chǎn)應(yīng)屬于“房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)”，是房地產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象。
（三） 評(píng)估對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的界定
1.要在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍，不得超出應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)范圍或遺漏應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)。這在本質(zhì)上主要是根據(jù)查封、扣押、凍結(jié)以及需要拍賣、變賣的財(cái)產(chǎn)范圍來(lái)確定。
2.兩種極端相反情況要在評(píng)估報(bào)告中具體列舉說(shuō)明：
（1） 評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍一般為房地產(chǎn)，但是，如果包含不屬于房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中對(duì)所包含的其他財(cái)產(chǎn)具體列舉說(shuō)明。例如，評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍還包含室內(nèi)家具家電、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。
（2） 房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)范圍一般為不動(dòng)產(chǎn)，即房屋（或建筑物、構(gòu)筑物）及其占用范圍內(nèi)的土地（或建設(shè)用地使用權(quán)）和其他不動(dòng)產(chǎn)，但是，如果評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不包含屬于房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中對(duì)不包含的房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)具體列舉說(shuō)明。例如，評(píng)估對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不包含室內(nèi)裝飾裝修、入戶門鎖、室內(nèi)吊燈、馬桶、水龍頭、酒窖、建筑小品、假山、樹(shù)木。
十二、將下決心做好這種估價(jià)自律管理工作
將對(duì)入庫(kù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行抽查、評(píng)審；
對(duì)做得不好的，就從名單庫(kù)中除名。被除名的法律后果很嚴(yán)重。 十三、最后，希望大家一起努力
使房地產(chǎn)估價(jià)：既能掙錢，又受人尊重，還有些樂(lè)趣，也對(duì)社會(huì)有益， 甚至推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)步！
謝謝！
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)
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