估價(jià)報(bào)告三級審核之我見

作者：嚴(yán)秋霞     來源：上海房地產(chǎn)估價(jià)     日期：2008-03-24

估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品，其質(zhì)量如何直接影響到客戶對估價(jià)機(jī)構(gòu)的評價(jià)。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對估價(jià)報(bào)告的要求，使得每份估價(jià)報(bào)告都趨于“格式化”，每個(gè)機(jī)構(gòu)提供給客戶的估價(jià)報(bào)告，除評估結(jié)果外，都大同小異。而電腦化的操作使格式化的報(bào)告稍一疏忽就會(huì)出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的紕漏。本人作為上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)的專家，多次參加對本市估價(jià)機(jī)構(gòu)評估報(bào)告的評審和鑒定，在剔除機(jī)構(gòu)的技術(shù)水平、技術(shù)能力等因素外，感覺估價(jià)報(bào)告中的低級錯(cuò)誤不少，很多機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告或多或少地存在文字表述上的錯(cuò)誤，如：“樓面價(jià)”寫成“地面價(jià)”；地價(jià)定義前后不一，一會(huì)兒“三通一平”，一會(huì)兒“五通一平”；報(bào)告中出現(xiàn)幾個(gè)不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)；區(qū)域介紹張冠李戴；“基準(zhǔn)價(jià)格”寫成“基準(zhǔn)地價(jià)”；銀行利息于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致；房地產(chǎn)市場分析與估價(jià)結(jié)果大相徑庭，等等。諸如此類的錯(cuò)誤雖然不直接影響估價(jià)結(jié)果，但直接影響估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，有時(shí)會(huì)誤導(dǎo)報(bào)告的使用者。

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求每份報(bào)告必須經(jīng)過“三審”才能生成。照例說經(jīng)過“三審”后的報(bào)告即使出現(xiàn)一些問題，也是限于機(jī)構(gòu)整體技術(shù)能力和技術(shù)水平，體現(xiàn)在一些估價(jià)的思路和方法上，而不應(yīng)該出現(xiàn)低級錯(cuò)誤。筆者認(rèn)為出現(xiàn)這樣的低級錯(cuò)誤的主要原因：

一是“三審”沒有具體分工，“三審”之間彼此“信任”，彼此依懶，一審認(rèn)為反正有“二審”、“三審”，做好了也不再校對，馬上發(fā)給“二審”。二審認(rèn)為“一審”完成了，報(bào)告的格式大同小異，粗看技術(shù)思路、估價(jià)方法、評估結(jié)果沒問題，就發(fā)給“三審”。而“三審”報(bào)告量多，不可能對每份報(bào)告仔細(xì)看，結(jié)果“沒問題”就簽發(fā)了。這樣，“三審”的形式有了，而低級錯(cuò)誤恰恰就在“三審”的過程中出現(xiàn)了。

二是有的機(jī)構(gòu)“三審”形同虛設(shè)，估價(jià)人員做好報(bào)告后，總師或法人代表感覺估價(jià)結(jié)果沒問題就簽發(fā)。

三是有些報(bào)告客戶催得緊，今天委托明天就要報(bào)告，或者有些政府部門委托的報(bào)告要趕時(shí)間，估價(jià)機(jī)構(gòu)來不及按程序?qū)徍�。對估價(jià)報(bào)告中存在的低級錯(cuò)誤，對于視估價(jià)報(bào)告質(zhì)量為生命的估價(jià)機(jī)構(gòu)來說，無論如何是不能接受和容忍的。要避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，筆者認(rèn)為關(guān)鍵要加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量管理，尤其是三級審核制度的管理，因?yàn)椤叭龑彙笔菆?bào)告質(zhì)量的保證。

盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對估價(jià)報(bào)告有標(biāo)準(zhǔn)的格式，但正如世界上沒有兩片相同的葉子一樣，每一份報(bào)告都應(yīng)有自己的重點(diǎn)和難點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接一個(gè)項(xiàng)目后，必須分析這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，機(jī)構(gòu)中誰最適合做這個(gè)項(xiàng)目，對難度較大的評估項(xiàng)目應(yīng)成立三人以上的項(xiàng)目組，確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。人員的組成要兼顧估價(jià)人員的技術(shù)能力和寫作能力，參與人員應(yīng)該有明確的分工，盡量把低級錯(cuò)誤杜絕在撰寫過程中。在報(bào)告完成后，每一級審核要有明確的分工，對審核的內(nèi)容各有側(cè)重點(diǎn)，即使以后報(bào)告出現(xiàn)問題，也可馬上知道哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，筆者認(rèn)為比較理想的“三審”分工為：

1、“一審”的內(nèi)容

責(zé)任人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。一個(gè)評估項(xiàng)目一般有兩個(gè)以上評估人員，包括項(xiàng)目參與者和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。在領(lǐng)受項(xiàng)目及完成撰寫報(bào)告期間，一審應(yīng)包括以下內(nèi)容：

 (1)參與人員的審核

首先要審核項(xiàng)目參與者與該項(xiàng)目是否有利益沖突(假如分配項(xiàng)目時(shí)忽視這一點(diǎn))，如有必須請相關(guān)人員回避。

 (2)資料的審核

對委托方提供的資料逐一審核，有可能的話，核對原件，以確保資料的準(zhǔn)確、全面、合法。

評估師信息網(wǎng)

(3)報(bào)告格式的審核

是否按照估價(jià)對象的現(xiàn)狀、估價(jià)目的選擇《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》或《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范》的版本撰寫報(bào)告，

 (4)文字與排版的審核

排版必須按提交正式報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)格式化，字體、顏色、段落、文字表達(dá)必須清晰、準(zhǔn)確，避免出現(xiàn)錯(cuò)別字。

 (5)價(jià)格影響因素的審核

對價(jià)格影響因素的分析必須與估價(jià)結(jié)果相符。對整個(gè)報(bào)告的評估過程是否放在當(dāng)前房地產(chǎn)市場大背景下進(jìn)行分析，是否對房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢進(jìn)行分析。

2、“二審”的內(nèi)容

責(zé)任人為部門業(yè)務(wù)經(jīng)理。審核的側(cè)重點(diǎn)為：

 (1)估價(jià)定義的審核

價(jià)值定義是否清楚。是否會(huì)產(chǎn)生歧義，前后是否一致，影響價(jià)格的關(guān)鍵因素在定義中是否體現(xiàn)，如土地使用年限、容積率等。

(2)估價(jià)方法、估價(jià)思路的審核

估價(jià)方法、估價(jià)思路是否符合本次估價(jià)目的，估價(jià)過程是否正確。比較復(fù)雜的項(xiàng)目是否用多種評估方法測算。

(3)假設(shè)條件和說明的審核

假設(shè)條件是否成立，相關(guān)說明是否規(guī)避估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)(筆者始終認(rèn)為體現(xiàn)一個(gè)估價(jià)師的水平，最重要的是要看他如何在此項(xiàng)中的表述)，對一些比較特殊的項(xiàng)目是否將背景情況表述清楚。

(4)估價(jià)對象描述的審核來源:評估師信息網(wǎng) http://www.imcpv.com

通過描述是否說明估價(jià)對象的權(quán)利狀況、建筑物或土地的現(xiàn)狀，“四至”(是規(guī)劃中，還是現(xiàn)狀)、區(qū)域狀況、個(gè)別因素等是否陳述清楚。

(5)附件的審核評估師信息網(wǎng)

附件是否適用該報(bào)告，是否缺少或多余(附件不是越多越好。有些作為估價(jià)依據(jù)的如政府改變規(guī)劃的批文等，必不可少)。

3、“三審”的內(nèi)容

責(zé)任人為總估價(jià)師。主要審核內(nèi)容：

 (1)估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)控制的審核

就估價(jià)目的、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果綜合考慮，出具該報(bào)告對機(jī)構(gòu)可能會(huì)帶來的影響和風(fēng)險(xiǎn)。

 (2)估價(jià)結(jié)果的審核

對估價(jià)結(jié)果的橫向(同期的不同區(qū)域)和豎向 (不同期的同區(qū)域)的比較和權(quán)衡，最終得到估價(jià)結(jié)果。

根據(jù)筆者10多年的估價(jià)經(jīng)歷，假如一份評估報(bào)告經(jīng)過各有側(cè)重點(diǎn)的三級審核，提交給客戶的，將是一份有質(zhì)量的評估報(bào)告。那些低級錯(cuò)誤一般不會(huì)發(fā)生。

 (作者：上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司 嚴(yán)秋霞)