探討建設(shè)部建住房[2002]74號(hào)文關(guān)于建筑面積的規(guī)定
房地產(chǎn)交易中的面積糾紛一直備受關(guān)注，由于國家立法滯后，如何計(jì)算商品房的建筑面積（銷售面積），成了開發(fā)商和購房者扯也扯不清、理也理不順的難題。為解決這個(gè)矛盾，使房地產(chǎn)交易中的建筑面積的計(jì)量、測算更加準(zhǔn)確、規(guī)范，建設(shè)部房地產(chǎn)司于2002提3月下發(fā)了《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號(hào)）（以下簡稱《通知》），《通知》對商品房的外墻墻體、斜面結(jié)構(gòu)屋頂、不規(guī)則圍護(hù)物、變形縫、非垂直墻體、樓梯下方空間、公共通道等部分是否計(jì)入商品房建筑面積，以及如何計(jì)入等問題進(jìn)行了規(guī)定，試圖給所有購房者一個(gè)驚喜和公正。但由于存在建筑面積定義不清、法規(guī)適用范圍不明確等問題，筆者認(rèn)為，如不加以明確的解釋，《通知》的執(zhí)行可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的某些混亂，破壞現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場秩序，引發(fā)一系列糾紛。
一、建筑面積涉及到眾多房地產(chǎn)行為，慎重增減意義重大按照國內(nèi)外通行的學(xué)理解釋，建筑面積亦稱“建筑展開面積”，是建筑物各層面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項(xiàng)。其中，使用面積指建筑各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和，在居住建筑中的使用面積稱“居住面積”；輔助面積指建筑物各層平面中為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)作用所占凈面積的總和，例如，樓梯、走道、廁所、廚房等；結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場運(yùn)行中，建筑面積是眾多房地產(chǎn)行為的重要計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一，房屋建筑面積的計(jì)算絕不是僅僅為了進(jìn)行房屋權(quán)屬的登記，其作用是多方面的。建筑面積的增減關(guān)系到眾多房地產(chǎn)行為的實(shí)施細(xì)節(jié)，牽涉到各方面的利益，制定、修改、廢止建筑面積方面的法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)慎重，并應(yīng)協(xié)調(diào)各方面的利益，統(tǒng)一相關(guān)法律規(guī)范。而《通知》卻偏重從房屋權(quán)屬登記的角度制定關(guān)于建筑面積的法律規(guī)范，未能協(xié)調(diào)好各種關(guān)系：
1、建筑面積是城市規(guī)劃與管理的基礎(chǔ)。如規(guī)劃中的建筑面積數(shù)、建筑面積與容積率、城市高度、城市空間以及建筑物之間的間隔等關(guān)系都依據(jù)建筑面積來計(jì)算和控制。如果外墻面積、挑檐面積、坡頂面積的計(jì)算發(fā)生變化，與之相配套的規(guī)劃、管理法規(guī)也應(yīng)隨之變更，否則，房地產(chǎn)規(guī)劃與管理的難度將加大，某些實(shí)際操作甚至無法進(jìn)行。
2、建筑面積是目前現(xiàn)行法規(guī)中收取土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的重要計(jì)算依據(jù)。如果建筑面積的計(jì)算方式發(fā)生了變化，怎樣計(jì)算收取土地出讓金的基數(shù)就成了一個(gè)問題。按照《通知》規(guī)定，外墻有主墻之外的幕墻不計(jì)入建筑面積，斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高（高度）2.20米以下的部位不計(jì)入建筑面積，陽臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，超過底板水平投影部分不計(jì)入建筑面積……如果按照以上規(guī)定執(zhí)行，這些不計(jì)入建筑面積，但占用了土地和空間的外墻、斜面結(jié)構(gòu)屋頂、陽臺(tái)、挑廊、架空通廊等是否也不應(yīng)該收取土地出讓金呢？但現(xiàn)實(shí)生活中，這些部分的土地使用權(quán)出讓金還在收取，這樣就會(huì)出現(xiàn)一種怪現(xiàn)象：被收取了土地出讓金的部分卻不能計(jì)算為房屋權(quán)屬的面積，土地拍賣因此必然會(huì)出現(xiàn)矛盾。此外，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和四源費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)與土地使用權(quán)出讓金收取的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，按照《通知》不計(jì)入建筑面積的部分同樣要交納市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和四源費(fèi)，這部分費(fèi)用的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？
3、傳統(tǒng)的建設(shè)施工招投標(biāo)是以建筑面積作為計(jì)算定額依據(jù)的。新的定額以工程量單價(jià)計(jì)算也離不開建筑面積做基數(shù)。如果按《通知》的規(guī)定計(jì)算建筑面積，那么這些工程量則無法列入計(jì)價(jià)取費(fèi)基數(shù)。但這些工程卻必須用建筑材料和施工時(shí)來完成，增加了開發(fā)商與施工建設(shè)單位之間的糾紛。施工單位絕不會(huì)白干活的，而收費(fèi)的依據(jù)又如何計(jì)算就必然成了矛盾的焦點(diǎn)。
4、購房者在購房時(shí)希望攤?cè)胗?jì)價(jià)的建筑面積越少越好，但這并不能解決糾紛與合理性問題，因?yàn)楫?dāng)政府硬性規(guī)定的可分?jǐn)偯娣e項(xiàng)目減少時(shí)，商品房交易的單價(jià)必然會(huì)提高，開發(fā)商是不會(huì)為購房者支付成本的，這些成本最終也還會(huì)由購房者承擔(dān)�！锻ㄖ吩噲D通過硬性文件規(guī)定而減少計(jì)算中的糾紛，這根本不可能實(shí)現(xiàn)。因?yàn)椋唐贩康拿娣e不是由開發(fā)商自行計(jì)算測量的，現(xiàn)實(shí)生活中，商品房銷售前的面積預(yù)測是第三者做的，竣工后的面積測量也是第三者做的。因此，實(shí)際上，開發(fā)商與購房者之間要求的是一個(gè)公正平等、可實(shí)際操作的測量方式。就拿斜面屋頂?shù)膶痈邅碇v，斜面屋頂?shù)膶痈咴?.20米以上時(shí)計(jì)算建筑面積，那么，如果交房時(shí)是粗裝修，沒有做地面，這時(shí)的2.20米空間高度是一個(gè)斜面的點(diǎn)；而做了標(biāo)準(zhǔn)精裝（圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的標(biāo)高）則2.20米是另一個(gè)點(diǎn)的高度；如果客戶自行精裝地面標(biāo)高雋?設(shè)計(jì)的標(biāo)高，則2.20米高度又變換了一個(gè)點(diǎn)。點(diǎn)的不同會(huì)引起建筑面積計(jì)算的變化。到底是以圖紙標(biāo)高為準(zhǔn)呢，還是以竣工標(biāo)高為準(zhǔn)，并沒有統(tǒng)一的法律規(guī)范，這樣必然會(huì)增加糾紛。
5、目前物業(yè)管理費(fèi)的收取和供暖費(fèi)的收取是以建筑面積為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的。當(dāng)按建筑面積收取上述費(fèi)用的基數(shù)被政府硬性規(guī)定縮小時(shí)，這些2.20米以下的空間是否不應(yīng)供給熱源和不應(yīng)提供物業(yè)管理的服務(wù)（包括門窗、外圍結(jié)構(gòu)的清洗、保潔、維修等），因?yàn)楫?dāng)這些空間和結(jié)構(gòu)面積不被計(jì)算為建筑面積時(shí)，并不能合理地收取供暖費(fèi)和管理費(fèi)，就必然會(huì)出現(xiàn)新的糾紛。
6、《通知》要求對不計(jì)算建筑面積的2.20米以下的具有使用功能的空間做明確的權(quán)屬登記。這個(gè)權(quán)屬登記的土地使用年限是與整體建筑相同的，但被明確的登記為有權(quán)屬的使用空間是否分?jǐn)偼恋厥褂枚惸兀窟@部分空間畢竟是占用了土地空間的。
7、目前的公共維修基金和大、中修費(fèi)用是按建筑面積來計(jì)算收取的。非商品房的房租有些也是安建筑面積為依據(jù)收取的。如果這些建筑物不計(jì)入建筑面積，也會(huì)有問題發(fā)生。
二、《通知》所指建筑面積應(yīng)理解為商品房銷售過程中的建筑面積雖然《通知》未明確規(guī)定該《通知》中的建筑面積特指商品房銷售過程中的建筑面積，但從通知的適用、執(zhí)行情況，可以推知，《通知》中的建筑面積應(yīng)為商品房銷售過程中的建筑面積，立法原意只是為了對商品房銷售過程中如何計(jì)算建筑面積的問題做出進(jìn)一步的明確。但由于該《通知》可能涉及到其他各個(gè)方面計(jì)量及操作問題，因此應(yīng)以法律解釋的形式明確《通知》的適用范圍，這樣才更為實(shí)際和便于實(shí)施，也能適應(yīng)入世后，我國現(xiàn)行法律體系應(yīng)與國際接軌的需求，更好地解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場中普遍存在的面積問題、物業(yè)管理問題及其他問題，完善建筑面積方面的法律規(guī)范。
三、關(guān)于完善現(xiàn)有建筑面積方面的立法的幾點(diǎn)建議
1、首先將建筑面積一詞恢復(fù)到國際統(tǒng)一的，教科書中的基本概念上來，即建筑面積包括：使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三個(gè)部分，亦稱“建筑展開面積”。這個(gè)建筑面積是用于計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃、計(jì)算單方造價(jià)、施工、單位招標(biāo)、竣工結(jié)算等與宏觀管理的建筑面積。
2、在土地出讓時(shí)將不可用于銷售的結(jié)構(gòu)面積，維護(hù)外墻等不具有使用功能和不具備一定高度條件的面積扣除。
3、銷售時(shí)應(yīng)將面積分為三個(gè)層次，按照三個(gè)不同的層次分別計(jì)算各種收費(fèi)。銷售前應(yīng)預(yù)先按政府管理部門的規(guī)定做預(yù)測，并力爭銷售時(shí)公布其分?jǐn)傇瓌t、數(shù)值大小、權(quán)屬情況并計(jì)入銷售合同，以利于權(quán)屬管理及登記：第一個(gè)層次是套內(nèi)建筑面積，這是供購房者合理使用的面積，這個(gè)面積不涉及分?jǐn)倖栴}；第二個(gè)層次是銷售時(shí)，依法可以作為計(jì)價(jià)單位合理分?jǐn)偟慕ㄖ娣e；第三個(gè)層次是按套內(nèi)面積或銷售的建筑面積在整個(gè)小區(qū)中擁有的其他共有建筑面積（包括公共配套設(shè)施）或在小區(qū)之中所占的權(quán)益百分比。關(guān)于不同層次面積的收費(fèi)問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)這樣規(guī)定：套內(nèi)面積是業(yè)主可以獨(dú)立使用（包括裝修、出租）的面積，可以作為供暖費(fèi)收費(fèi)的計(jì)價(jià)面積；依法可以作為計(jì)價(jià)單位合理分?jǐn)偟慕ㄖ娣e是計(jì)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)面積，等于是產(chǎn)權(quán)證中應(yīng)注明的每套住房的建筑面積，是可以用于再銷售轉(zhuǎn)讓的面積；在小區(qū)中擁有的其他共有建筑面積（或百分比）是物權(quán)權(quán)益的面積，是該套住房在社區(qū)中擁有的其他面積的權(quán)益（包括鍋爐房、配電室、人防使用權(quán)、公共停車場、社區(qū)活動(dòng)中心或俱樂部、物業(yè)管理用房、綠地、活動(dòng)場所等應(yīng)分配給分期的小業(yè)主共有的權(quán)益面積）。該面積無法進(jìn)行個(gè)性化劃分和轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)讓權(quán)益）。這個(gè)百分比是承擔(dān)管理費(fèi)、維修費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的計(jì)價(jià)單位（面積或百分比）。非套內(nèi)的2.20米以下的建筑應(yīng)計(jì)入第三層次中分?jǐn)偅ü艿篱g不可再利用的可不計(jì)入建筑面積），如自行車庫等，但不應(yīng)作為計(jì)價(jià)銷售的分?jǐn)偯娣e（但不能不算建筑面積）。套內(nèi)2.20米以下的建筑也應(yīng)計(jì)入套內(nèi)面積，但應(yīng)在銷售時(shí)于合同中注明（以釁紙?jiān)O(shè)計(jì)標(biāo)高為準(zhǔn)），讓購房者事先知道并可以選擇（有些可為不計(jì)價(jià)面積）。社區(qū)的公共共有面積的細(xì)化，可使購房者知道自己擁有它項(xiàng)的權(quán)益，也知道自己應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
4、建筑面積的定義不能由政府任意修改，但如何計(jì)算銷售計(jì)價(jià)的建筑面積，哪些可列入分?jǐn)�，作為每戶單元的建筑面積等政府是有權(quán)決定的。不進(jìn)入分?jǐn)偟拿娣e并不等于不是建筑面積，也不等于業(yè)主不擁有權(quán)利和義務(wù)，應(yīng)在第三個(gè)層次中作為社區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偂?/FONT>
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