房屋共有公用建筑面積在房屋產(chǎn)權(quán)面積計算中常見問題及探討

[摘要]:長久以來,房地產(chǎn)行業(yè)是個投訴和爭議較多的領(lǐng)域,焦點集中于質(zhì)量和計量兩種,其中計量問題最為突出,原因有二:1.雖然國家相繼出臺各種測量規(guī)劃,但存在著房地產(chǎn)測量管理工作政出多門的情況;2.由于相關(guān)法規(guī)不夠詳盡,只是綱領(lǐng)性的指導,實際問題復雜得多,導致近年來房屋產(chǎn)權(quán)面積糾紛層出不窮。應(yīng)用相關(guān)法規(guī)的精神并結(jié)合工程建設(shè)實際來探討公共建筑面積在產(chǎn)權(quán)計算中所涉及的幾個問題,對今后類似的產(chǎn)權(quán)面積糾紛提供了重要的依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房屋公共建筑面積;公攤;計算規(guī)則

房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定,為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費以及規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料[1]。房產(chǎn)面積計算是一種比較復雜的應(yīng)用型實踐工作,對政策性要求較高而對技術(shù)性要求相對較低[2]。近年來,隨著我國住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日趨完善,房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作逐步得到加強,國家出臺的一系列關(guān)于房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作的規(guī)章、規(guī)范和文件,有效地維護了房地產(chǎn)市場秩序和權(quán)利人的合法權(quán)益,促進了房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、租賃、評估、抵押、拆遷等各項工作的順利進行。但是,目前也存在著一些不容忽視的問題,有些地方在房地產(chǎn)測量及房屋面積計算管理工作中政出多門,有的房地產(chǎn)測量單位服務(wù)質(zhì)量、測量質(zhì)量低劣,損害了權(quán)利人的合法權(quán)益。房產(chǎn)測量是房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的一項重要的前期工作。國家發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》[3]主要考慮其通用性和概括性,在某些規(guī)定中的說明還不是很清楚,個別解釋還欠明晰;對某些具體細節(jié)以及實際工作中遇到的一些特殊新情況并沒有詳細規(guī)范和具體說明;有的條款還需要商榷,對新問題一些特殊問題還沒有觸及[4]。同時,工程實踐中新材料、新做法層出不窮,具體情況不易把握,存在著不同地區(qū)、不同部門,理解與解釋均不相同等問題。為使房屋產(chǎn)權(quán)面積的計算更加客觀、公正、合理、合法[5],使房產(chǎn)測繪工作人員在工作中有章可依、按章執(zhí)行,違章必究,本文僅就目前在房地產(chǎn)測量中爭議較大的共有公用建筑面積的問題進行詳盡解讀,希望為解決類似的產(chǎn)權(quán)面積糾紛提供借鑒。

1. 房屋共有建筑面積計算的相關(guān)依據(jù)

1.1房屋共有建筑面積的定義

房屋共有建筑面積及其分攤是房產(chǎn)測繪中比較重要且比較復雜的一項工作,設(shè)及面廣、需要明確的問題多。房屋共有建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積一般由兩部分構(gòu)成:即應(yīng)分攤的共有建筑面積和不應(yīng)分攤的共有建筑面積。

從商品房銷售面積來講,大部分住宅用套內(nèi)建筑面積來衡量,有幾個關(guān)系要搞清楚:

(1)商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積 應(yīng)分攤的公用建筑面積;

(2)套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)使用面積。

1.2房屋共有建筑面積相關(guān)問題的依據(jù)

(1)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986.1——2000,國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2002年2月發(fā)布,以下簡稱《規(guī)范》)。

(2)建設(shè)部房地產(chǎn)司《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房[2002]74號,簡稱74號文件)。

(3)各地《房屋建筑面積測算實施細則》等(名稱不一,以下簡稱《細則》)。

(4)《中華人民共和國物權(quán)法》(全國人大2007年3月發(fā)布,以下簡稱《物權(quán)法》)。

1.3《規(guī)范》中關(guān)于房屋共有建筑面積的規(guī)定

1.3.1.房屋共有建筑面積為什么要分攤

由于房地產(chǎn)市場交易、抵押貸款等適應(yīng)社會發(fā)展的各種經(jīng)濟活動形式的存在,對應(yīng)分攤的共有建筑面積進行分攤時必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求,嚴格按技術(shù)規(guī)程的要求進行計算。如某權(quán)利人在房地產(chǎn)市場上樓房的某一層或某一間或某一套(在第i層,i>2)的房地產(chǎn)時,在其合約上只有使用面積而無共有面積說明,則在法律上,這個權(quán)利人就無法利用他所擁有的樓層,因為他不能通過他那層以下樓層的樓梯或電梯(共有面積),這些樓梯都是作為共有面積各自計入本層的使用面積。對于房地產(chǎn)抵押貸款也是如此。當某權(quán)利人用其擁有的房地產(chǎn)作不動產(chǎn)抵押貸款時,出現(xiàn)以上情形,在無力償還貸款時,銀行把房地產(chǎn)拿到市場交易后所帶來的后果仍如前述一樣。因此共有建筑面積分攤有它的法律基礎(chǔ)和實際價值。

1.3.2共有建筑面積的分攤理念

以幢為單位:不是本幢的共有建筑面積不會分攤到本幢樓,本幢樓的共有建筑面積不會分攤到其他幢。誰使用誰分攤的原則(只限多功能房屋):產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋建筑面積比例進行分攤[6]。參加分攤后產(chǎn)權(quán)各方建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的棟、區(qū)域、層的權(quán)屬建筑面積。

1.3.3.應(yīng)分攤的共有建筑面積構(gòu)成

應(yīng)分攤的共有建筑面積從組成部分來講,應(yīng)有兩部分組成:

1.電梯井、樓梯間、室外樓梯、樓梯懸挑平臺、垃圾道、變電室、設(shè)備間、有維護結(jié)構(gòu)的水箱間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積等。

2.套(單元)公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

從這兩個組成部分可以看出,我們的基礎(chǔ)是建立在幢上的,在一般的意義上來說,不屬于本幢的房子一般不予考慮。至于墻體面積,作為公共部分來講肯定是共有的無非有的是與建筑空間共有,有的是與幢外空間共有。

1.3.4.不應(yīng)分攤的共有建筑面積構(gòu)成

獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢樓、小區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房和設(shè)備用房,以及作為人防工程的地下室的建筑面積不計入共有建筑面積。此外,建筑報建時未計入容積率的共有面積和有關(guān)文件規(guī)定不進行分攤的共有建筑面積,如機動車庫、非機動車庫、消防避難所、梁底標高不符要求的架空結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層和架空作為社會公眾休息或交通的場所。

2. 產(chǎn)權(quán)面積計算中共有建筑面積分攤的原則

2.1分幢原則:

在分攤計算之前,首先應(yīng)該建筑物是一幢還是多幢,依據(jù)以下四點判斷(以多塔樓的建筑物為例):

(1)建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè);

(2)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙;

(3)該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個整體;

(4)該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨立的共有共用設(shè)備。

2.2消防優(yōu)先原則:

在確認共有公用建筑面積之前,首先應(yīng)分析共有公用部位是否滿足消防要求。

2.3套內(nèi)面積參與分攤原則

在共有公用建筑面積分攤過程中,“套內(nèi)面積”是相對的,一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積,參與分攤時,始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù);另一種是共有公用建筑面積在被分攤之前作為名義上的“套內(nèi)面積”,參與分攤時,始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。

2.4分攤系數(shù)定級原則

跨H(H小于N)層的共有公用建筑面積分攤系數(shù)表示為K31-K39等。以此類推,地下室共有公用建筑面積分攤系數(shù)表示為:K101等(應(yīng)以三位數(shù)表示);

注:K1為全樓服務(wù);K21為住宅服務(wù);

K31為本樓層服務(wù);K101為地下室服務(wù);

2.5分攤從高級到低級原則

在進行共有公用建筑面積分攤時,應(yīng)該照分攤級別的高低依次進行分攤;低級別的其有共用建筑面積應(yīng)參與高級別的共有公用建筑面積的分攤;分攤過的共有公用建筑面積不再參與分攤。

2.6平級不分攤原則

共有公用部位服務(wù)對象不完全相同,并且無法區(qū)分服務(wù)范圍誰大誰小,分攤這幾部分共有公用建筑面積時,互不參與對方的分攤。

2.7分攤系數(shù)疊加原則

即該套內(nèi)建筑面積參與過的所有級別的共有公用面積分攤系數(shù)相加即為該套內(nèi)的共有公用建筑面積分攤系數(shù)。

2.8高層建筑核心筒能從±0.000斷開進行分攤原則

首先地下室和±0.000以上的功能不同,其次對于大型建筑物,尤其是多塔樓,其地下室層面積比±0.000以上的層面積大得多,如不斷開會造成地下室分攤太多共有公用建筑面積,不合理。因此地下室與±0.000以上應(yīng)分開計算,這樣不但直觀上容易理解,而且可以簡化計算,即地下室只分攤地下室的垂直通道,±0.000以上部分分攤±0.000以上部分的垂直道。

2.9高層建筑核心筒與地下室能夠合并分攤原則

地下室全部為設(shè)備層時,地下室與地面上核心筒合并分攤計算。

3.共有建筑面積是相對的,并不是絕對的,這是應(yīng)分攤共有建筑面積的一個顯著特點[7]。

3.1共有建筑面積的分類和確認

不同類型的建筑,共有建筑面積的分攤是不一樣的。根據(jù)共有建筑面積的使用功能,共有建筑面積主要的可分為三類:

3.1.1全幢共有公用的建筑面積:指為整幢服務(wù)的共有公用的建筑面積,此類共有建筑面積由全幢進行分攤。

3.1.2功能區(qū)共有公用建筑面積:指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有公用建筑面積,例如某幢樓內(nèi),專為某一商業(yè)區(qū),功辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積,應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分攤。

3.1.3層共有建筑面積:由于功能設(shè)計不同,共有建筑面積有時也不相同,各層的共有建筑不同時,則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積,由各層各自進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時,可分層各自分別進行分攤。

如果一幢樓各層的大型一致,共有建筑面積也相同,例如普通的住宅樓,則沒有必要對共有建筑進行分數(shù),可以以幢為單位,按幢進行一次共有建筑面積的分攤,直接求得各套的分攤面積。

對于多功能的綜合樓或商住樓,共有建筑面積的分攤比較復雜,一般要進行二級或三級,甚至更多級的分攤。因此在對共有建筑面積分攤之前,應(yīng)首先對本幢樓的共有建筑面積進行認定,決定其分攤層次和歸屬。

3.2共有建筑面積計算方法

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場住宅部分,多以多層純住宅為主,在對這類戶型計算公攤時,也是有規(guī)律可循的,共有公用面積按比例分攤的計算公式按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤,按下式計算:

δSi=K #8226;Si∑δSiK=∑Si

式中:

K——為面積的分攤系數(shù);

Si——為各單元參加分攤的建筑面積,㎡;

δSi——為各單元參加分攤所得的分攤面積,㎡;

∑δSi——為需要分攤的分攤面積總和,㎡;

∑Si——為參加分攤的各單元建筑面積總和,㎡;

3.3共有建筑面積的分攤方法

3.1 住宅樓共有建筑面積的分攤方法住宅樓以幢為單元,依照B2的方法和計算公式,根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積,求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

3.3.2 商住樓共有建筑面積的分攤方法首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分,即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分:將分攤得到的幢共有建筑面積,加上住宅部分本身的共有建筑面積,按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分:將分攤得到的幢共有建筑面積,加上本身的共有建筑面積,按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層,作為各層共有建筑面積的一部分,加至各層的共有建筑面積中,得到各層總的共有建筑面積,然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套,求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

3.3.3多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

4.結(jié)語

房產(chǎn)測繪是涉及到民生的大事,稍有不當,勢必影響到房產(chǎn)測繪部門的聲譽,甚至產(chǎn)生法律上的糾紛,因此,作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的房產(chǎn)測繪需要在日常工作中,與時俱進,結(jié)合房地產(chǎn)市場實際狀況,隨時掌握新方向,找到新對策,逐步走向規(guī)范和開放。房地產(chǎn)測繪部門要貫徹《規(guī)范》主要精神,合理應(yīng)對建筑形式的不斷變化,正確計算房屋的產(chǎn)權(quán)面積,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費,以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。

參考文獻:

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[7]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。房產(chǎn)測量從業(yè)人員職業(yè)技能鑒定培訓教材,第七章:房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)處理。

作者簡介:張亮(1980—),女,助理工程師,主要從事土木工程管理及房屋產(chǎn)權(quán)面積測算研究。

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